Not a Hotel: Kako Japan redefiniše dom, putovanje i vlasništvo nad nekretninom

Not a Hotel predstavlja novi model stanovanja u kome se dom ne poseduje kao nekretnina, već koristi kroz fleksibilan sistem arhitekture i usluge.

Iz Japana dolazi model ugostiteljstva i stanovanja koji briše granicu između doma, putovanja i rada. Reč je o projektu Not a Hotel, hibridnom sistemu u kome se luksuzni arhitektonski objekti ne kupuju kao klasične nekretnine, već se koriste kroz fleksibilni model vlasništva, upravljan digitalnom platformom.

Iako se često pominje u istom kontekstu sa Airbnbjem ili time-sharingom, Not a Hotel ne pripada nijednoj od tih kategorija. To nije hotel, nije lanac apartmana, niti sistem kratkoročnog iznajmljivanja. U pitanju je mreža autorskih kuća i vila na različitim lokacijama, koje korisnici ne poseduju pojedinačno, već im pristupaju kao zajedničkom resursu.

Drugim rečima, umesto jedne vikendice koja veći deo godine ostaje prazna, Not a Hotel nudi više „domova“ na različitim mestima, bez tereta klasičnog vlasništva.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Arhitektonski ustanak: Otvorenom konfrontacijom protiv moderne arhitekture

Od čega se sastoji ovaj model

Osnovu sistema čine tri komponente: arhitektura, tehnologija i fleksibilno vlasništvo. Korisnici kupuju udeo koji im daje pravo korišćenja određenog broja dana godišnje u okviru cele mreže objekata. Kroz aplikaciju se biraju termini, razmenjuju boravci sa drugim vlasnicima i aktiviraju dodatne usluge – od održavanja i čišćenja do personalizovanog concierge servisa. Upravljanje, logistika i administracija ostaju u potpunosti nevidljivi za korisnika.

Ono što se zapravo kupuje nije kvadratura, već pristup sistemu.

Arhitektura kao ključna vrednost

Osmišljen u Japanu 2020. godine na inicijativu biznismena Šindžija Hamauzua, projekat je poslednjih godina rastao izuzetnom brzinom, dostigavši više od 372 miliona dolara kumulativne prodaje i preko hiljadu aktivnih vlasnika do 2025. godine. Ove brojke ne govore samo o poslovnom uspehu, već o promeni načina na koji se razmišlja o stanovanju i mobilnosti. Sve veći broj ljudi živi i radi na više lokacija tokom godine, kombinujući profesionalne obaveze, putovanja i potrebu za kvalitetnim prostorom, piše Giorgia Aprosio za Domus.

„Izuzetni domovi, dizajnirani od strane izuzetnih arhitekata, na izuzetnim lokacijama“ – Šindži Hamauzu, direktor „Not a Hotel“.

Odgovor dolazi od nekih od vodećih svetskih biroa. Na Okinavi, britanski studio Zaha Hadid Architects projektuje strukturu podignutu iznad terena, kako bi se očuvala suptropska šuma i pratio reljef obale. Na Hokaidu, norveška Snøhetta razvija kompleks uklesan u planinski pejzaž, sa prostorima koji se menjaju u skladu sa godišnjim dobima.

U Setoučiju, Bjarke Ingels Group koristi sistem precizno definisanih uglova kako bi kontrolisao poglede i privatnost, dok francuski arhitekta Žan Nuvel u Jakušimi projektuje staklene volumene uronjene u šumu drevnih kedrova.

Svaki objekat funkcioniše kao zaseban arhitektonski manifest, a ne kao tipizirana smeštajna jedinica.

Zašto se često naziva „anti-Airbnb“

Iza nastanka projekta Not a Hotel stoje tri paralelna procesa koji su poslednjih godina radikalno promenili odnos prema stanovanju i putovanjima. Najpre, širenje hibridnog rada dovelo je u pitanje jasnu granicu između života i boravka van kuće. Zatim, sve izraženija kriza klasičnog „drugog doma“ – nekretnine koja zahteva stalno održavanje, a koristi se sporadično – učinila je ovaj model rigidnim i sve manje opravdanim.

Treći faktor čini rastuća grupa ljudi koja tokom godine boravi na više lokacija, ne iz nomadskog impulsa, već zbog kombinacije profesionalne mobilnosti, potrebe za fleksibilnošću i potrage za kvalitetnijim načinom života. Zajednički imenitelj ovih promena je vrlo konkretna potreba: mogućnost da se koristi više prostora, bez umnožavanja troškova, infrastrukture i upravljačkog opterećenja.

Suština modela leži u pomeranju ideje vlasništva ka usluzi. Umesto kupovine konkretne nekretnine, stiče se pravo korišćenja.

U tom kontekstu, Not a Hotel se često tumači kao odgovor na slabosti modela kratkoročnog iznajmljivanja. Poslednjih godina, takozvani „Airbnb efekat“ sve teže odoleva pritisku strožih regulativa u velikim gradovima, zasićenja tržišta i neujednačenog kvaliteta ponude.

Obećanje da ćete se „osećati kao kod kuće bilo gde“ sve češće se svodi na nepredvidivo iskustvo, dok istovremeno raste potražnja za prostorima koji su pouzdani, jasno definisani i dosledno održavani. Rani uspeh projekta Not a Hotel zato je pre svega sociološki fenomen – a tek potom arhitektonski ili tehnološki.

Suština modela leži u pomeranju ideje vlasništva ka usluzi. Dom prestaje da bude vezan za jedno mesto i postaje mobilni resurs: umesto kupovine konkretne nekretnine, stiče se pravo korišćenja; digitalna platforma pojednostavljuje upravljanje, dok arhitektura preuzima ulogu nosioca identiteta i kvaliteta iskustva.

Zašto baš Japan

Pored promena koje su ubrzane u postpandemijskom periodu, ključnu ulogu u razvoju projekta Not a Hotel ima i specifičan japanski kontekst. Upravo u Japanu se odnos prema prostoru decenijama gradi oko ideje korišćenja, a ne dugoročne investicije.

Tradicionalni modeli poput rjokana i kapsula hotela oblikovali su razumevanje smeštaja kao iskustva koje se menja, a ne kao imovine koja se trajno poseduje. Sličan princip važi i za stambenu arhitekturu: ona je lagana, modularna i prilagodljiva, projektovana da se tokom vremena transformiše u skladu sa potrebama korisnika.

I tržište nekretnina prati ovu logiku. Zgrade u Japanu retko akumuliraju vrednost i češće se ruše i zamenjuju nego što se dugoročno čuvaju. Tome se pridružuju stanovništvo naviknuto na život između više lokacija, visok stepen digitalne pismenosti i snažan tehnološki ekosistem, kao i turistički sektor koji beleži kontinuirani rast.

„Naš cilj je da stvorimo novi standard inspirisanog života koji ne postoji nigde drugde u svetu“, kaže Šindži Hamauzu.

Vrednost hibridnog modela

Hibridni model Not a Hotela ne menja samo odnos prema arhitekturi, već i samu logiku posedovanja doma. Umesto kupovine kvadrata, korisnici stiču pravo korišćenja – vremenski definisan pristup vilama, stanovima i arhitektonskim utočištima. Vlasništvo je stvarno, ali oslobođeno svakodnevnog operativnog tereta: održavanje, administracija, čišćenje i bezbednost centralizovani su i za korisnika ostaju gotovo nevidljivi.

Vlasništvo je stvarno, ali oslobođeno održavanja, administracije, čišćenja i bezbednosnog aspekta.

Digitalna platforma funkcioniše kao operativni centar čitavog sistema. Kroz aplikaciju se planiraju periodi boravka, razmenjuju termini sa drugim vlasnicima i aktiviraju personalizovane usluge, bez klasične logistike i komplikacija koje prate tradicionalne modele.

Upravo na ovom mestu postaje jasna ključna razlika u odnosu na klasični time-sharing. Ne postoje fiksne nedelje, tipizirani prostori niti generički jezik ugostiteljstva. Ono što se kupuje nije unapred definisana jedinica, već projekat – niz arhitektonskih iskustava koja se suštinski razlikuju od lokacije do lokacije.

Vertex: Širenje van Japana

Najnovija inicijativa kompanije, Vertex, predstavlja značajan pomak u razvoju projekta Not a Hotel. Umesto građenja pojedinačnih, lokacijski jedinstvenih kuća, fokus se pomera ka definisanju skalabilnog stambenog sistema osmišljenog da funkcioniše i van Japana. Time se projekat udaljava od isključivo kontekstualnih rezidencija i ulazi u fazu u kojoj dizajn mora da bude stabilan, prenosiv i operativno dosledan.

Cilj više nije arhitektonska singularnost, već uspostavljanje operativnog modela koji može da se primeni na više lokacija.

Prvi Vertex projekat, pokrenut 2025. godine na Okinavi i projektovan od strane Zaha Hadid Architects, jasno pokazuje ovu promenu. Akcenat se sa forme premešta na proces: godišnje klimatske analize, prefabrikovani sistemi, strategije za smanjenje uticaja na životnu sredinu i čitanje topografije kao dizajnerske matrice postaju osnovni alati projektovanja. Cilj više nije arhitektonska singularnost, već uspostavljanje operativnog modela koji može da se primeni na više lokacija.

Vertex je zato zamišljen kao temelj buduće ekspanzije, a ne kao izolovani eksperiment. Ključno pitanje koje ostaje otvoreno jeste kako će model razvijen unutar specifičnog japanskog kulturnog i prostornog konteksta funkcionisati kada se suoči sa drugačijim regulatornim, klimatskim i društvenim uslovima.