Ako ste našli stan koji vam treba – ne čekajte: Šta stručnjaci očekuju od tržišta u 2026.
Analiza tržišta stanova u Srbiji u 2026. godini: cene, stambeni krediti, ponašanje kupaca i faktori koji će oblikovati naredni period.
Ulazak u 2026. godinu tržište stanogradnje u Srbiji dočekuje u znaku stabilizacije, bez euforije koja je obeležila prethodne cikluse rasta, ali i bez naznaka da bi u kratkom roku moglo doći do dramatičnih pomeranja. Cene, dostupnost stambenih kredita i ponašanje kupaca danas se oblikuju u uslovima veće racionalnosti i opreznijeg odlučivanja, kako na strani potražnje, tako i kod investitora.
Da bismo sagledali gde se tržište zaista nalazi i šta realno može da se očekuje u narednoj godini, razgovarali smo sa sagovornicima iz različitih segmenata – razvoja i prodaje novogradnje, procena i savetodavnih usluga, kao i kreditnog posredovanja. Nebojša Nešovanović (CBRE), Uroš Đaković (Blok Propeties), i tim kompanije Krediuma govore o granicama rasta cena, ulozi kamatnih stopa i promenama u strukturi kupaca koje će oblikovati tržište stanova u 2026. godini.
Srodni članci na portalu Gradnja:
Tržište kao ogledalo privrede i investicione klime
Nebojša Nešovanović, direktor Odeljenja za procene vrednosti i savetodavne usluge za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE, tržište nekretnina posmatra iz makroekonomske perspektive.
„Tržište nekretnina predstavlja svojevrsni barometar stanja srpske privrede i ukupne investicione klime.“
Prema njegovim rečima, manji rast BDP-a i niži nivo investicija tokom prethodne godine doveli su do skromnijeg rasta cena nekretnina nego što se očekivalo. Sličan scenario vidi i u 2026. godini, iako se predviđa nešto viši rast BDP-a i povećane javne investicije.
„Verovatno je da se investiciona klima neće bitno poboljšati u predizbornom okruženju. Ukoliko ne bude većih iznenađenja, ova godina bi po karakteristikama mogla da liči na prethodnu.“
Manji rast BDP-a i niži nivo investicija tokom prethodne godine doveli su do skromnijeg rasta cena nekretnina nego što se očekivalo.
Prodaje se ono što je realno pozicionirano
Uroš Đaković, osnivač kompanije Blok Properties, tržište novogradnje opisuje kao stabilizovano, ali jasno podeljeno po kvalitetu i cenovnom pozicioniranju.
„Tržište se danas nalazi u fazi stabilizacije i jasne selekcije projekata. Nakon perioda snažnog rasta, kupci su postali racionalniji, informisaniji i znatno oprezniji, ali potražnja za kvalitetnom novogradnjom i dalje postoji – pod uslovom da je odnos cene i vrednosti realno postavljen.“
Prema njegovim rečima, razlika između projekata koji se dobro prodaju i onih koji stagniraju danas je vidljivija nego ranije.
Projekti sa cenama od 4.000 evra po kvadratnom metru i više trenutno se znatno teže prodaju.
„Projekti koji imaju korektne tržišne cene dobro se prodaju, dok se oni koji su blago ispod tržišnog nivoa prodaju neverovatno brzo.“
Sa druge strane, projekti koji su, kako kaže, „cenovno otišli iznad realnih tržišnih okvira“ suočavaju se sa znatno sporijom prodajom.
„Projekti sa cenama od 4.000 evra po kvadratnom metru i više trenutno se znatno teže prodaju, bez obzira na to što često imaju vrlo dobar kvalitet gradnje i razvijaju se kao veći, ozbiljni kompleksi.“
Đaković ističe da tržište jasno pokazuje da postoji plafon prihvatljivosti cene i da sama gradnja visokog kvaliteta više nije dovoljna da opravda svaki cenovni nivo.
„Crni labudovi“ kao jedini faktor naglih pomeranja
Nešovanović naglašava da je tržište nekretnina inertno i da u kratkom roku samo neočekivani događaji mogu dovesti do izlaska iz očekivanog koridora rasta.
„Samo neočekivani događaji koji se nazivaju ‘crnim labudovima’ mogu tržište izvesti van očekivanog koridora u tako kratkom roku.“
Među potencijalne faktore navodi političke i društvene izazove na lokalnom nivou, ali i globalne okolnosti.
„Kombinacija ekspanzivne monetarne politike FED-a i ECB-a i potencijalnog rasplamsavanja globalnih sukoba mogla bi ponovo da pogura inflaciju i izazove beg iz gotovine u nekretnine.“
Na duži rok, kao ključne faktore ističe demografska kretanja i razvoj tržišta kapitala u Srbiji.
Kupci su zastali – ali nisu nestali
Sličnog je stava i Đaković koji kaže da se tržište trenutno nalazi u fazi „opreznog iščekivanja“. Kupci su, kako navodi, privremeno smirili odluke o kupovini i zauzeli defanzivniji stav, čekajući jasnije signale o daljem razvoju domaće i globalne ekonomske situacije.
Ipak, to ne znači da potražnja ne postoji, već da je selektivnija i informisanija nego ranije. Posebno se vodi računa o tome šta se tačno kupuje, od koga i po kojoj ceni.
Govoreći o očekivanjima za 2026. godinu, Đaković ne vidi prostor za značajniji pad cena novogradnje.
„Ne očekujem značajan pad cena novogradnje. Visoki troškovi gradnje, ograničen broj novih projekata i stabilna potražnja za kvalitetnim stanovima značajno ograničavaju prostor za korekcije naniže.“
Visoki troškovi gradnje, ograničen broj novih projekata i stabilna potražnja za kvalitetnim stanovima značajno ograničavaju prostor za korekcije naniže
Kao realniji scenario vidi dalju stabilizaciju tržišta, uz mogući umereni rast cena kod kvalitetnih i dobro pozicioniranih projekata.
„Moguć je umereni rast cena od 3 do 7 odsto kod kvalitetnih projekata, dok će se oni koji su cenovno preambiciozno postavljeni suočavati sa sporijom prodajom ili potrebom za korekcijama.“
Kao ključne faktore koji postavljaju donju granicu cena navodi troškove građevinskog materijala, radne snage i finansiranja, koji su i dalje visoki, uprkos formalnom smirivanju inflacije. Posebno naglašava i sve manju dostupnost urbanistički kvalitetnih lokacija, gde cena zemljišta može učestvovati i do 30% u neto ceni kvadrata.
Kreditni kupci se menjaju, investicione kupovine slabe
Đaković primećuje i značajnu promenu u strukturi kupaca. Sve je više onih koji u kupovinu ulaze sa znatnim sopstvenim sredstvima, dok se kredit koristi za manji deo ukupne vrednosti.
„Sve češće viđamo kupce koji imaju, na primer, 100.000 evra učešća, dok se putem kredita finansira manji ostatak kupovine. Klasični kreditni kupci sa minimalnim učešćem danas su znatno ređi.“
Smatra da bi eventualno smanjenje kamatnih stopa moglo ponovo aktivirati deo kreditnih kupaca, naročito u srednjem segmentu, ali bez većih cenovnih oscilacija. Istovremeno, očekuje da će se investicione kupovine smanjiti, što vidi kao zdrav trend za tržište.
„To će dodatno usmeriti stanogradnju ka projektima namenjenim za stvarni život, a ne isključivo za preprodaju ili rentiranje.“
Krediti u 2026: blage korekcije, bez dramatičnih promena
Iz ugla kreditnog posredovanja, iz kompanije Kredium navode da podaci iz prakse ne ukazuju na veće oscilacije cena u 2026. godini.
„Na osnovu trenutno dostupnih podataka, u 2026. godini ne očekuju se izražene oscilacije cena. Izvesniji scenario je postepena stabilizacija tržišta nekretnina.“
Analiza zahteva pokazuje pojačano interesovanje za nekretnine u Beogradu, uz rast iznosa stambenih kredita, koji prate vrednosti nekretnina koje se njima finansiraju.
Tokom 2025. godine zabeležen je dalji rast broja realizovanih stambenih kredita, kao i veći obim realizovanih kupovina nekretnina.
Kada je reč o uslovima kreditiranja, banke nisu značajno menjale osnovne kriterijume, ali je početkom 2026. godine došlo do blagog rasta kamatnih stopa nakon isteka uredbe NBS.
„Fiksne kamatne stope pomerile su se sa nivoa od oko 4,4% na raspon od približno 4,7% do 5%, dok su varijabilne ostale na nivou sličnom onom iz decembra 2025.“
Gotovina i dalje dominantna, ali krediti jačaju
Prema iskustvu Krediuma, domaće tržište i dalje pokazuje izraženu sklonost ka gotovinskim transakcijama, naročito u većim urbanim sredinama. Ipak, tokom 2025. godine zabeležen je dalji rast broja realizovanih stambenih kredita u odnosu na 2024. godinu.
„Tokom 2025. godine zabeležen je dalji rast broja realizovanih stambenih kredita, kao i veći obim realizovanih kupovina nekretnina.“
Kod transakcija realizovanih uz podršku Krediuma, oko 80% stanova iz starogradnje finansirano je uz kreditno savetovanje, što ukazuje na rast interesovanja za kombinovanje kupovine nekretnine i finansijskog savetovanja u jednom procesu.
Poruka investitorima: Osetite kako tržište evoluira
Govoreći o prilikama za rast u narednom periodu, Nebojša Nešovanović iz CBRE ukazuje na važnost pravovremenog prepoznavanja šireg pravca u kom se tržište kreće.
„Kada ulazite u investiciju, vi danas donosite odluke o nekretnini koju ćete prodavati za tri do pet godina. Tržište se ne može drastično promeniti u tom periodu, zbog čega držanje ‘srednjeg kursa’ nosi i najmanji rizik“, objašnjava Nešovanović.
Prema njegovim rečima, projekti koji se drže tog „srednjeg kursa“ ostaju u okviru tržišnih očekivanja i nekoliko godina unapred. Ipak, ističe da najviše stope povraćaja ne dolaze iz sigurnih, već iz pravovremeno prepoznatih poteza.
„Za velike profite morate osetiti kako tržište evoluira i biti na vrhu tržišnog talasa“, zaključuje Nešovanović.
Poruka kupcima: ne čekati „savršeni trenutak“
Na pitanje šta bi poručio kupcima koji razmišljaju o kupovini stana u 2026. godini, Nebojša Nešovanović daje vrlo jasan i dosledan savet.
„Ukoliko vam je stan potreban i imate mogućnost da ga kupite – uradite to odmah. Ovo je savet koji dajem već više od deset godina i svi koji su ga poslušali do sada su mi bili zahvalni.“
Ukoliko vam je stan potreban i imate mogućnost da ga kupite – uradite to odmah. Ovo je savet koji dajem već više od deset godina i svi koji su ga poslušali do sada su mi bili zahvalni.
Kako ističe, ključni faktori koji utiču na tržište nisu se suštinski promenili, zbog čega ne vidi razlog da krajnji ishod u narednom periodu bude bitno drugačiji.
„Situacija se suštinski nije promenila: ključni inputi ostaju isti, pa ne postoji nijedan razlog da bi krajnji rezultat bio drugačiji.“
Nešovanović dodaje da bi na srednji rok razvoj tržišta kapitala mogao da ublaži rast cena, dok će na dugi rok demografski trendovi imati veći uticaj. Ipak, naglašava da su to procesi koji se sporo materijalizuju.
„Dok se ti efekti ne materijalizuju, inflacija i cene stanova će verovatno već značajno porasti, do nivoa sa kog čak ni izrazito nepovoljni scenariji teško mogu da ih vrate ispod današnjih vrednosti.“
Šta će se desiti kad se uskoro na tržištu nađe veliki broj nekretnina, koje su morale biti kupljene zbog poslovnih odnosa, a čija će prodaja morati da pokriva nastavak poslovanja tih firmi nakon kraha režima zbog kojih su uopšte u poslu? Kad pacovi počnu da napuštaju brod, što se već dešava polako…
Još kad bi investitori razumeli da mogu da se istaknu na tržištu i kvalitetnijim arhitektonskim rešenjima i funkcionalnijim stanovima, jer su se ljudima smučile jedne te iste nefunkcionalne kutije i bezlična generička arhitektura. Ako odu na 5 mesta i svuda dobiju na odabir isti stan, naravno da će na odluku uticati samo cena. Da ne pričamo o ostalim manjkavostima investitorskog urbanizma i gradnje.
„Ukoliko vam je stan potreban i imate mogućnost da ga kupite – uradite to odmah“ – ovo je na nivou Alan Ford krilatice „Ako kaniš pobijediti, ne smiješ izgubiti“.
Evo, živo me interesuje, ako smete da tražite podatke i ako smete da objavite, ko gradi i ko kupuje ovako skupe stanove i od kog novca. Ako ne objavite, onda ovakvim člancima podržavate pranje para iz kriminalnog miljea.
Računica je prosta: Koji to posao morate da radite da biste mogli da se zadužite za kredit od 300.000 EUR? To znači da pare stižu iz veoma sumnjivih izvora.
Regulator cena nekretnina u Srbiji nije tržište, ponuda i tražnja već ogromne količine prljavog, opranog, stečenog kriminalom i neoporezovanog novca koji se upumpava u nekretnine. Čim se zaustavi siva zona poslovanja, smanje kriminal i narkokartel ugrozi u poslovima sa drogom, cene nekretnina će biti realne i u skladu sa kvalitetom života i posla u Srbiji, kvalitetom zdravstva, obrazovanja, kvalitetom infrastrukture itd. što je otprilike na polovini sadasnjih cena stanova. Koliko je tržište nekretnina nerealno, vidi se i po siromašnim vlasnicima skupih nekretnina, koji pokusavaju da stare, nasleđene, ruinirane stanove prodaju po cenama koje mogu priuštiti i platiti samo bogati kupci, kojima takve nekretnine nisu potrebne i ne žele ih…
Ako kažem i ja svoje mišljenje i ovako su već obrali zelen bostan, crkli su ko licna.Svaka čast na komentarima. Ovo nema pokrića, a nema niti sme pred mafijom, vrana vrani da vadi oči, niti će ikad. Samo treba narod da stane da kupuje i da ne budu kao klenovi na brzaku.Velika podrškaza mišljenje.
Nema vise veze sa nekretninama vec meran jedinica kao Euro je u propasti pa je normalno da moras da das vise jer se stampa bez pokrica i gubi vrednost. Kupovina u zlatu je ista ko i pre 20 godina . Za toliko zlata takva stan danas isto stan toliko zlata . Samo papirici koji se korsite su propali X puta. Da je placanje u zlatu i da se prima plata u zlatnicima nekretnine bi kosta le isto ko i pre 20 ili 30 godina pa i vise . Merna jedinica je problem jer ako cigla je kostala pola evra a sada 2 evra kako da bude jeftinije?? A to da lopovi kupuje je smece , znam vecinu ljudi koji su kupili u Beogradu na vodi svi rade preko i ulazu pare. Imate zgrade de ima pola auta na Americke tablice ili Kanadske . Ljudi ulazu u Srbiju jer je u ovom momentu mnogo isplativije nego u Americi ili cak i po Evropi. Inace itekako se proverava poreklo novca drndanje samo tako kad sam uplacivao stanove u Beogradu na vodi . Sve mora da se pokaze odakle ko i sta nema firme i slicno od preko da kupuju samo privatna lica sa poreklom novca od drzave gde se zivi i banaka da je od plata ili zarade . To sto neki smatraju toliko para nemoze posteno to je ostalo od Komunizma gde smo svi isti? Sada je kapitalizam i to je to , nismo svi vise isti ili slicni. Bolje da se zida nego da nas bombarduju i ruse i da svi beze od Srbije sto neki retardi zele. Pozdrav