NEBESSA kvart: Prvi wellness kvart u Srbiji i šta to konkretno znači za stanare

Atletska staza na krovu, bazen, kuglana, bioskop, obdanište i coworking prostori – kako su komfor, rekreacija i svakodnevne usluge objedinjeni u jednom stambenom kvartu u Beogradu.

U trenutku kada se velika većina nove stanogradnje svodi na ponavljanje proverene formule – stan, garaža i poneka zelena površina – projekat NEBESSA kvart pokušava da postavi drugačije pitanje: kako danas zapravo izgleda kvalitetan svakodnevni život u gradu. Umesto da govori samo o kvadratima, spratnosti i broju stanova, ovaj kompleks u ulici Partizanske avijacije 4a na Novom Beogradu polazi od ideje vremena, zdravlja i komfora kao osnovnih resursa savremenog stanovanja.

U razgovoru sa investitorom otkrivamo kako je nastao koncept prvog wellness real-estate projekta u Srbiji, na koji način je ideja „sve na jednom mestu“ pretočena u prostornu i tehničku logiku kvarta, gde se povlači granica između privatnog i javnog, ali i kako se kroz arhitekturu, tehnologiju i održive sisteme pokušava redefinisati pojam luksuza u gradskoj stanogradnji.

Sve za urbani život „na jednom mestu“

Šta je osnovna ideja koja je vodila projektovanje kompleksa NEBESSA kvarta i na koji način je koncept „sve na jednom mestu“ pretočen u konkretna arhitektonska i urbanistička rešenja?

NEBESSA kvart nije samo mesto za život, već novi način stanovanja. Zamišljen kao prvi wellness real-estate projekat u Beogradu i regionu, kao sistem zatvorene zajednice svojom kompletnom infrastrukturom donosi nesvakidašnji komfor svojim stanarima.

Osnovna ideja je da svakom budućem stanaru uštedi ono što nam svima najviše nedostaje – kvalitetno vreme za sebe. To se postiže tako što će sve neophodno za urban život biti „na jednom mestu“, bez prelaska ulice.

Sky Villa je kuća u zgradi, koja nudi jedinstven doživljaj intime privatne vile i sopstvenu krovnu terasu, ali u okruženju inovativnih rešenja koja nudi NEBESSA kvart.

NEBESSA kvart donosi vrhunski kvalitet svakodnevnog života: stanove savremenog dizajna, bogate zelene i otvorene površine, energetsku održivost, sport, wellness, zabavu – sve neophodno za život 24/7. Jedinstven po obilju zelenih površina i terasa, NEBESSA kvart svakom budućem stanaru nudi više kvadrata zelenila i terasa nego što je uobičajeno u gradskoj sredini. Sa oko 17.000 m² zelenih i otvorenih površina, uključujući oko 5.600 m² na krovu, ovaj kvart stvara čistije i mirnije mikrookruženje.

Projekat NEBESSA kvarta potpisuje arhitektonski studio Bureau Cube Partners iz Beograda. Vrhunac dizajna predstavlja njegov centralni ulaz sa recepcijom. Utisak da čitav kvart raste kao i njegovo rastinje stvaraju, pre svega, noseći stubovi iznad glavnog ulaza koji asociraju na stabla drveća. Oni vode preko četvrtog povučenog sprata, gde su stanovi čije bašte i terase imaju i preko 80 m², do Sky Villa apartmana, dizajniranih kao „lebdeći“ volumeni-kubusi, koji se suprotstavljaju gravitaciji impresivnom konzolom.

Sky Villa je kuća u zgradi, koja nudi jedinstven doživljaj intime privatne vile i sopstvenu krovnu terasu, ali u okruženju inovativnih rešenja koja nudi NEBESSA kvart.

Na krovu, iznad celog kompleksa, prostiru se atletska staza duga 350 m, prostori za vežbe i jogu, piknik zona, dečije igralište sa urbanom baštom.

Arhitektonski projekat spaja četiri lamele sa centralnim atrijumom – Skverom, koji je dostupan i gostima, a predstavlja mesto susreta u NEBESSA kvartu. U podzemnim etažama, pored garaže sa preko 600 parking mesta i 40 e‑punjača, nalazi se FUN, FIT i SPA zona, nazvana duhovito PodRoom, na čak 2.100 m², sa prvom kuglanom u stambeno-poslovnom kompleksu na Balkanu, bazenom, privatnim bioskopom, teretanom, salama za jogu i pilates, saunama, gaming zonom, karaoke barom, bilijar i stoni tenis prostorima, igraonicom za decu i lounge barom za privatne proslave i okupljanja. Na krovu, iznad celog kompleksa, prostire se park sa atletskom stazom dugom 350 m, prostori za vežbe i jogu, piknik zona, dečije igralište sa urbanom baštom.

Na spratovima, uz stanove i poslovne apartmane, nalaze se i besplatni co‑working prostori i saloni, kao i ostave za kolica i bicikle. Ispod njih je na prizemnoj etaži pažljivo formiran miks komercijalnih i servisnih prostora – prodavnica, usluga i depandansa predškolske ustanove, kao i perionica automobila smeštena na podrumskoj etaži – tako da stanari većinu funkcija obavljaju u sopstvenoj zgradi.

Vešernica u svakom stanu

Koje ključne funkcije čine ovaj kvart prvim wellness stambenim projektom u Srbiji – kako su raspoređeni stambeni, komercijalni, rekreativni i servisni sadržaji?

Prostori u NEBESSA kvartu su mesta gde možete iskoristiti dan od izlaska do zalaska sunca. Kada kažemo „wellness“, ne mislimo na SPA vikend ili fitnes, već na odluku da se svakog dana živi najbolje moguće, po sopstvenim pravilima. Zato svaki stan u ovom kvartu, pa i najmanji studio, ima vešernicu. Najskuplji stanovi nisu jednostavno oni najveće kvadrature, već oni sa terasama i baštama od 80 m² na četvrtom spratu ili Sky Ville koje nude intimu privatne vile, sopstvenu krovnu terasu, ali u okruženju svih inovativnih rešenja koja nudi ovaj kvart.

Umesto klasične „zgrade sa terasama“, ovde je NEBESSA kvart projektovan je kao trodimenzionalni organizam koji diše. Lamele povezane atrijumima, podzemnim nivoima i monumentalnim lobijem čine matricu u kojoj su stanovanje, rekreacija, svakodnevne usluge i napredni tehnički sistemi utkane u jedinstven wellness ekosistem. Stambeni sadržaji smešteni su na višim etažama, u 408 stanova i 53 poslovna apartmana različitih tipologija, sa podnim grejanjem, mikropročišćenom vodom u svakoj slavini i pametnom jonizujućom ventilacijom.

Stambeni sadržaji smešteni su na višim etažama, u 408 stanova i 53 poslovna apartmana različitih tipologija, izuzetne akustičke izolacije.

Koje su glavne tehničke karakteristike objekata (zvučna izolacija, energetska efikasnost, sistemi grejanja/hlađenja) koje razlikuju ovaj kvart od tipične novogradnje?

Ovaj kvart među prvima u Srbiji donosi više atributa održivosti istovremeno: park na krovu, sistem grejanja i hlađenja geotermalnim pumpama, sofisticirane sisteme za mikrofiltraciju i jonizaciju vazduha u svakom stanu, mikropročišćavanje i omekšavanje vode, veliki broj e‑punjača za automobile, ostave za bicikle, kao i izuzetnu termo i zvučnu izolaciju. Jednom rečju, kao pionir održivosti, NEBESSA kvart dosledno primenjuje najsavremenije međunarodne ESG principe i standarde zdravlja i kvaliteta života.

Kvart je projektovan da po energetskim performansama značajno nadmaši tipičnu novogradnju u Beogradu: objekat je svrstan u energetsku klasu B+, sa godišnjom potrebnom energijom za grejanje oko 48–52 kWh/m², što je i do 60% niže od prosečnih potreba grejanja i hlađenja u novim zgradama koje zadovoljavaju samo minimalni zakonski standard. U poređenju sa granicama za klasu C (115–120 kWh/m²), ovakav bilans pokazuje da je NEBESSA kvart već u polaznoj tački dizajniran kao zgrada smanjene potrošnje, a sam geotermalni sistem i pametno upravljanje klimatizacijom taj potencijal dodatno uvećavaju svakodnevnom upotrebom.

Kvart je projektovan da po energetskim performansama značajno nadmaši tipičnu novogradnju u Beogradu: objekat je svrstan u energetsku klasu B+.

Tajna ovakvog rezultata je i u slojevima omotača: spoljašnji zidovi sa približno 10 cm mineralne vune u ventilisanim i neventilisanim zonama postižu U‑vrednosti oko 0,19–0,20 W/m²K, krov je izolovan sa oko 20–25 cm termoizolacije, a međuspratne konstrukcije prema otvorenim površinama sa 12–15 cm mineralne vune, što znači da je toplotna zaštita za 30–40% jača od onoga što se uobičajeno ugrađuje na tržištu. Troslojna stakla fasadnog zida, prozora i vrata terasa, sa koeficijentom prolaza toplote stakla Ug približno 0,6–0,7 W/m²K, punjenjem argonom (10% vazduh, 90% argon), low‑e premazima i kontrolisanom solarnom refleksijom, omogućavaju da se stanovi leti manje pregrevaju, a zimi gube minimalnu količinu toplote, pa unutrašnja mikroklima ostaje stabilna.

Grejanje i hlađenje rešeni su kombinacijom podnog grejanja i fan‑coil jedinica povezanih na veliko polje dubokih geotermalnih sondi koje služe kao primarni izvor energije; toplotne pumpe voda–voda i voda–vazduh, sa stepenom iskorišćenja u grejanju oko COP 4,5–5,5, obezbeđuju stabilan rad sistema tokom cele godine. Podno grejanje je prisutno u svim stambenim prostorijama, dok fan‑coil jedinice omogućavaju aktivno hlađenje i dopunsko grejanje, pa su potrebe za energentima za 40–50% niže nego kod kombinacije gradske toplovodne mreže i standardnih klima‑uređaja.

Zvučna izolacija celog omotača

Upravo zato najluksuzniji stanovi NEBESSA kvarta nisu oni najveće kvadrature, već oni koji uz inovativan dizajn i pametnu tehnologiju transformišu svaki kvadrat u vrhunski komfor. Sky Villa apartmani imaju ugrađen Zamba sistem – pametni uređaj koji neprestano analizira navike i broj ljudi u prostoru, samostalno podešava grejanje, hlađenje i ventilaciju, filtrira i osvežava vazduh. Stanarima isporučuje idealnu temperaturu i kvalitet vazduha uz minimalnu potrošnju energije i život bez brige o termostatima, prozorima ili klima‑uređajima. Vrednost ovih stanova zato se ne meri samo kvadratima, već osećanjem da prostor „radi za vas“, a da pametna tehnologija svaki dan podiže na nivo ličnog wellnessa.

Održivi koncept prati pojačana zvučna izolacija celog omotača, u cilju zaštite od sve prisutnijeg zvučnog „zagađenja“. Fasada postiže indekse zvučne zaštite od približno Rw 52–55 dB, međustambeni zidovi prema hodnicima oko Rw 63–64 dB, a između susednih stanova oko Rw 62–63 dB, dok prozori obezbeđuju zvučnu izolaciju reda 40–42 dB, što je 12–15% bolje od proseka novih zgrada.

Završetak predviđen za kraj 2028. godine

Da li se kompleks realizuje fazno i koji su rokovi izgradnje?

Kompleks NEBESSA kvarta projektovan je da se gradi fazno, u ukupno pet etapa, kako bi se istovremeno obezbedila tehnička racionalnost i formiranje kompletne zajednice.

Faza 1 obuhvata izgradnju podzemne garaže sa svim potrebnim instalacijama i pripremnim radovima, Faza 2 izgradnju Lamele A, Faza 3 Lamele B, Faza 4 Lamele V, dok Faza 5 obuhvata izgradnju Lamele G i završne radove na uređenju okoline.

Radovi na NEBESSA kvartu započeti su 16. januara 2026. godine, a na gradilištu je trenutno u toku prva faza izvođenja – deonica od ulice Smolućske do prvog deformacionog šava (lamele A), što predstavlja početak realizacije celog kompleksa. Planirani završetak kompletnog NEBESSA kvarta predviđen je za kraj 2028. godine.